Mais-valias na venda de casa: como calcular e como reduzir (legalmente)
Vendeu a casa por mais do que pagou? A diferença pode ter imposto — mas quase nunca tanto quanto se receia, e há formas legais de o reduzir (ou até anular). É informativo — confirme sempre a sua situação no Portal das Finanças ou com um contabilista.
O que é a mais-valia
É o ganho entre o que recebeu na venda e o que a casa lhe custou (atualizado pela inflação), depois de descontar despesas. Não é o preço de venda que é tributado — é só o lucro, e, para residentes, só metade dele.
A fórmula (Código do IRS, art. 43.º)
Mais-valia = Valor de venda − (Valor de compra × coeficiente) − encargos de compra − encargos de venda − despesas de valorização
- Valor de compra × coeficiente de desvalorização monetária: o que pagou, atualizado pela inflação (coeficiente publicado anualmente em Portaria; aplica-se a imóveis com mais de 2 anos). Só por aqui, o ganho tributável desce.
- Encargos de compra: IMT, Imposto do Selo, escritura e registos que pagou ao comprar.
- Encargos de venda: comissão de mediação (se a tiver), certificado energético e outros custos diretos.
- Despesas de valorização: obras de valorização e conservação dos últimos 12 anos, com fatura.
Quanto se paga, afinal
Para residentes fiscais, só 50% da mais-valia é somado aos seus outros rendimentos e tributado à taxa do seu escalão de IRS. Guarde sempre as faturas de compra, escritura, comissões e obras — cada euro documentado reduz o imposto.
As isenções que podem anular o imposto
- Reinvestimento na habitação própria e permanente: reinvestir o valor de realização noutra HPP (em Portugal ou na UE/EEE) em 36 meses depois ou 24 meses antes da venda isenta a mais-valia, total ou parcialmente. Declare a intenção no IRS.
- Imóveis comprados antes de 1989: totalmente isentos.
- 65 anos ou mais / reformados: aplicar o valor, em 6 meses, em produtos elegíveis (seguro de vida, fundo de pensões ou PPR, com regras próprias) pode isentar.
A comissão de mediação que paga a uma agência é dedutível à mais-valia — mas continua a ser dinheiro que sai. Não pagar 14.883€ de comissão é melhor do que deduzir só uma parte dela no IRS.
Perguntas frequentes
Pago imposto sobre todo o valor da venda?
Não. Só sobre o ganho, e sendo residente só sobre metade dele.
A comissão da agência desconta no imposto?
Sim, é dedutível — mas vender sem comissão evita o custo todo.
As obras contam?
As de valorização/conservação dos últimos 12 anos, com fatura.
Se reinvestir, pago mais-valias?
Se for HPP e cumprir os prazos (24m antes/36m depois), pode ficar isento.
Comprei antes de 1989?
Isento de mais-valias.
Quanto lhe custa a forma como vai vender?
Veja a probabilidade de vender ao preço de mercado e o custo real de cada estratégia — e entre na lista de espera do piloto: os primeiros 50 proprietários têm condições de fundador (−10% para sempre).
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