Guia completo: como vender a sua casa em Portugal
Vender uma casa tem sempre as mesmas 9 fases. O que muda — e muito — é quem as faz, com que incentivos e a que custo. Este guia explica cada fase e mostra, lado a lado, como ela corre em cada método de venda: sozinho com o SVM, sozinho sem ajuda, agências em aberto, agência em exclusivo e investidor/iBuyer.
| Método | Resumo | Custo típico (casa 242.000€) |
|---|---|---|
| Sozinho com o SVM | Ferramentas, IA e apoio jurídico; você no controlo | 490–1.690€ fixos (85% só na venda) |
| Sozinho sem ajuda | Faz tudo à mão, sem rede nem dados | ~0€ diretos, mas maior risco de erro/desconto |
| Agências em aberto | Várias agências, nenhuma investe | 5%+IVA a quem fechar (~14.883€) |
| Agência em exclusivo | Uma agência controla; casa «escondida» | ~14.883€ + risco de desconto maior |
| Investidor / iBuyer | Compra rápida para revender | 15–30% abaixo do mercado (~36.300–72.600€) |
1Definir o preço certo
Estabelecer o valor com base em vendas reais concretizadas na zona — não em preços pedidos, que estão acima do que se vende.
- Sozinho com SVM: estudo de mercado por IA com dados reais, sem viés de quem quer angariar.
- Sozinho sem ajuda: risco de «achómetro» → casa cara, parada, desconto grande no fim.
- Agências em aberto: valores diferentes entre agências; anúncios duplicados desvalorizam.
- Agência em exclusivo: avaliação «grátis» enviesada — alta para angariar, baixa para despachar.
- iBuyer: avaliam já abaixo do mercado; é a base da margem deles.
2Reunir a documentação
Juntar os documentos legais antes de anunciar (certidão, caderneta, licença, certificado energético, distrate).
- Sozinho com SVM: departamento jurídico verifica documento a documento e diz o que falta.
- Sozinho sem ajuda: viável, mas um documento em falta trava a escritura; divergências atrasam semanas.
- Agências: tratam parte da recolha, incluída na comissão.
- iBuyer: tratam, mas a pressa pode atropelar as verificações do seu lado.
3Preparar e fotografar a casa
Arrumar, despersonalizar, iluminar e captar imagens que vendem.
- Sozinho com SVM: a app guia a captação e a IA só aprova imagens com qualidade profissional.
- Sozinho sem ajuda: fotos de telemóvel sem método = anúncio amador que afunda nos portais.
- Agências: fotografia incluída, com qualidade variável.
- iBuyer: irrelevante — compram no estado.
4Anunciar nos portais
Publicar onde os compradores procuram (Idealista, Imovirtual, Casa Sapo, OLX), com a classe energética indicada.
- Sozinho com SVM: anúncio multi-portal por conta profissional, otimizado para pesquisa por IAs.
- Sozinho sem ajuda: conta de particular; alguns portais cobram a partir do 2.º anúncio.
- Agências em aberto: muitas montras, mas nenhuma investe a sério.
- Agência em exclusivo: a casa fica sobretudo numa carteira → menos alcance real.
- iBuyer: sem anúncio público.
5Filtrar contactos e qualificar
Separar compradores reais de curiosos, angariadores e gente sem financiamento. A dor nº 1 de quem vende sozinho.
- Sozinho com SVM: a IA atende 24/7, despacha angariadores e qualifica financeiramente — só lhe chegam compradores reais.
- Sozinho sem ajuda: o telefone não para (a maioria são agências); risco de atender mal o comprador certo.
- Agências: filtram contactos, mas a casa também é alvo de prospeção de outras agências.
- iBuyer: não se aplica.
6Visitas em segurança
Mostrar a casa só a interessados verificados, sabendo quem entra.
- Sozinho com SVM: visitas só com identidade verificada por documento oficial.
- Sozinho sem ajuda: risco de deixar entrar desconhecidos sem verificação.
- Agências: acompanham visitas (e podem pressionar para fechar).
- iBuyer: uma vistoria técnica, não visitas.
7Proposta e negociação
Receber propostas por escrito, validar capacidade financeira e negociar.
- Sozinho com SVM: copiloto de negociação por IA analisa cada proposta e sugere contra-propostas — você decide.
- Sozinho sem ajuda: negociar sem experiência nem visibilidade → cede sob pressão.
- Agência: negoceia por si, mas o incentivo é fechar depressa (mais 10.000€ = só ~500€ para a agência).
- iBuyer: «pegar ou largar», pouca margem.
8Contrato-promessa (CPCV)
Fixar preço, prazos, sinal e condições antes da escritura. Sinal: comprador desiste perde-o; vendedor desiste devolve em dobro (art. 442.º CC).
- Sozinho com SVM: CPCV preparado e acompanhado; atos próprios via solicitador/advogado parceiro a preço pré-negociado.
- Sozinho sem ajuda: um CPCV mal escrito é dos erros mais caros; vale um solicitador (~250€/ato).
- Agências: apoiam a minuta, incluído.
- iBuyer: contrato-tipo deles.
9Escritura e impostos
Assinar o contrato definitivo e o registo; depois declarar mais-valias no IRS.
- Escritura: Casa Pronta (375€ simples; 700€ com crédito) ou notário. IMT e Selo são, por norma, do comprador.
- Mais-valias (residentes): só 50% tributado; isenção por reinvestimento em HPP; pré-1989 excluídos; 65+/reformados com alternativa.
- Sozinho com SVM: acompanhamento até à escritura + pós-venda fiscal.
- iBuyer: rápido, mas o desconto já saiu do seu lado.
Qual é a melhor opção para a sua casa?
O simulador estima a probabilidade de vender ao preço de mercado e o custo de cada método, com os seus números.
Fazer o teste grátis →Leitura relacionada
- Guia passo a passo legal (sem agência)
- Como definir o preço certo
- Checklist de documentos com custos
- CPCV: minuta comentada
- A comissão de agência por dentro
- Como travar o assédio das agências e scripts prontos
- Burlas na venda de casa e mais-valias: como calcular
- Glossário do imobiliário
Fontes (verificadas em junho de 2026): INE/Idealista, Justiça.gov.pt (Casa Pronta), DECO PROteste, Doutor Finanças, CGD Saldo Positivo, Código Civil, Fórum da Casa, idealista/news. Conteúdo informativo — não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal.