Vender casa sem imobiliária: guia completo 2026 (passo a passo legal)
Vender a sua casa sem imobiliária é totalmente legal em Portugal — nunca foi obrigatório usar mediadora — e a conta a fazer é simples: a casa média vendida em Portugal em 2025 custou 242.000€ (INE), e a comissão típica de 5% + IVA nessa casa são 14.883€. Esse dinheiro é seu. O que este guia lhe dá é o que normalmente fica do lado da agência: o processo, os documentos e a ordem certa dos passos, do anúncio à escritura.
Quer a versão visual com as 9 fases comparadas em cada método? Veja o guia mestre da venda.
Passo 1 — Defina o preço com dados, não com palpites
O erro que mais vendas trava é entrar no mercado com o preço errado. A avaliação «grátis» do angariador não é neutra: ou sai alta para ganhar a sua assinatura, ou baixa para vender rápido. Use dados reais de vendas concretizadas na sua zona — não os preços pedidos nos portais, que estão acima do que se vende. Mais em como definir o preço certo.
Passo 2 — Reúna os documentos (a checklist legal)
São menos do que parecem, e quase todos se pedem online. Veja a checklist completa com custos e validades: cartão de cidadão e NIF, certidão permanente, caderneta predial, licença de utilização (ou isenção pré-1951), ficha técnica (só pós-2004), certificado energético e distrate (se houver crédito).
Passo 3 — Certificado energético: antes do anúncio, não depois
A classe energética tem de constar no anúncio (e há coimas para quem vende sem ele). Honorários do perito (mercado livre) + taxa ADENE (28€ a 65€ + IVA). Total típico 150€ a 300€. Vale 10 anos.
Passo 4 — Anúncio profissional nos sítios certos
Fotos com boa luz, divisões arrumadas, texto que responde ao que o comprador quer saber. Publique nos portais — Idealista, Imovirtual, Casa Sapo, OLX. E prepare-se: nas primeiras 48 horas, a maioria das chamadas serão agências a angariar. Veja como travar o assédio e os scripts prontos.
Passo 5 — Filtre curiosos e qualifique compradores
Antes de marcar visita: o comprador tem como financiar? Tem pré-aprovação ou capital próprio? Em que prazo quer comprar? Nas visitas, peça identificação.
Passo 6 — Proposta, negociação e CPCV
Valide a capacidade financeira antes de negociar. O contrato-promessa (CPCV) não é obrigatório, mas é fortemente recomendado: fixa preço, prazos e sinal. Veja a minuta comentada do CPCV.
Passo 7 — Escritura: Casa Pronta ou notário
O serviço público Casa Pronta faz tudo num balcão: 375€ (compra e venda simples) ou 700€ (com crédito). O IMT e o Imposto do Selo são, por norma, do comprador.
Passo 8 — Depois da venda: mais-valias no IRS
Para residentes, só 50% da mais-valia é tributada, e há isenções (reinvestimento, pré-1989, 65+). Veja como calcular e reduzir as mais-valias.
Quanto poupa, afinal?
Na casa média de 242.000€: comissão ~14.883€, contra ~150–300€ de certificado + ~250€ de solicitador se precisar. O resto é método — e é isso que a tecnologia já faz por si.
Perguntas frequentes
É legal vender casa sem imobiliária?
Totalmente. Nunca foi obrigatório usar mediadora em Portugal.
Preciso de CPCV?
Não é obrigatório, mas é fortemente recomendado: protege as duas partes e fixa o sinal.
Quanto custa o certificado energético?
Tipicamente 150–300€ no total. Vale 10 anos.
Quem paga a escritura e o IMT?
Por norma, o comprador.
Quanto tempo demora vender?
A média nacional ronda os 4,75 meses.
Quanto lhe custa a forma como vai vender?
Veja a probabilidade de vender ao preço de mercado e o custo real de cada estratégia — e entre na lista de espera do piloto: os primeiros 50 proprietários têm condições de fundador (−10% para sempre).
Fazer o teste grátis no simulador →Fontes (verificadas em junho de 2026): INE/Idealista · Justiça.gov.pt — Casa Pronta · DECO PROteste · CGD Saldo Positivo. Conteúdo informativo.