CPCV sem agência: o que é, o que tem de ter e os erros que custam caro

Sozinho Vendo Melhor · 13 de junho de 2026 · 7 min de leitura

O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é o documento que prende o negócio entre a proposta aceite e a escritura. Não é obrigatório por lei — mas é o que protege o seu dinheiro e o seu calendário. Vender sem agência não significa vender sem CPCV; significa fazê-lo bem. (É informativo, não substitui o apoio de um solicitador ou advogado para o ato em si.)

O que é, e porque importa

É um acordo escrito em que comprador e vendedor se comprometem a celebrar a escritura nas condições combinadas. A base legal está no artigo 410.º do Código Civil. Não precisa de escritura pública: basta estar por escrito e assinado por ambas as partes. Fixa o preço, os prazos, o sinal e as consequências de alguém desistir.

O que a lei exige (e poupa-lhe um negócio nulo)

Para a promessa de venda de apartamentos, moradias ou terrenos para construção, o artigo 410.º, n.º 3 exige duas coisas que muita gente ignora:

• Reconhecimento presencial das assinaturas — por solicitador, advogado, notário ou conservador.
• Certificação da licença de utilização (ou de construção) pela mesma entidade.

A falta deste reconhecimento pode tornar o contrato nulo (uma nulidade especial, em regra invocável só pelo promitente-comprador). Não salte este passo: custa pouco e é o que dá força ao contrato.

A minuta comentada: as cláusulas que não podem faltar

• Identificação das partes — nome, NIF, estado civil, morada. Evita assinar com quem não tem poderes.
• Identificação do imóvel — certidão permanente, caderneta, licença de utilização.
• Preço e forma de pagamento — total, sinal e saldo na escritura.
• Sinal — quanto, quando e em nome de quem. Pelo artigo 442.º: comprador desiste perde-o; vendedor desiste devolve-o em dobro.
• Prazo para a escritura — data realista (tipicamente até 90 dias) e quem a marca.
• Condição de financiamento — o que acontece se o banco recusar o crédito.
• Estado e entrega — o que está incluído; se há entrega de chaves antes da escritura.
• Execução específica (artigo 830.º) — permite recorrer ao tribunal para obrigar a cumprir.
• Despesas e impostos — IMT e Imposto do Selo são, por norma, do comprador.

Os erros que custam caro

• Saltar o reconhecimento de assinaturas — pode anular tudo.
• Sinal sem regra clara de desistência.
• Prazo irrealista que não acomoda o crédito do comprador.
• Não verificar ónus e licenças antes de assinar (ver a checklist de documentos).
• Copiar uma minuta da internet sem a adaptar ao seu negócio.

Quem deve preparar o seu CPCV

O reconhecimento das assinaturas e a certificação da licença têm de passar por um solicitador, advogado, notário ou conservador — o ato é deles, por lei (tipicamente ~250€). No Sozinho Vendo Melhor, o departamento jurídico prepara e acompanha o CPCV, e o reconhecimento é feito por um parceiro a preço pré-negociado, pago só nesta fase.

Perguntas frequentes

O CPCV é obrigatório?

Não, mas é fortemente recomendado para proteger o sinal e os prazos.

Preciso de reconhecer as assinaturas?

Para apartamentos e moradias, sim (art. 410.º/3). A falta pode anular o contrato.

Quanto sinal devo pedir?

Não há valor fixo; frequentemente 10–20%. O que importa é estar claro, com a regra do art. 442.º.

E se o comprador não conseguir crédito?

Com cláusula de financiamento, define-se aí (em geral, devolução do sinal).

Fontes (verificadas em junho de 2026): art. 410.º e 442.º Código Civil · Doutor Finanças · PRA — reconhecimento de assinaturas. Conteúdo informativo, não constitui aconselhamento jurídico.